您当前的位置 : 房产 >> 热点聚焦
商业地产“过快增长”态势值得警惕
来源:经济参考报  时间:2018-08-15
作者:
我不够好,是中心来访学生们口中出现的高频词。

  地近年来,随着商业地产的加快发展,全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为,商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议,地方政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下,有意识地引导企业创新商业地产业态,盘活过剩的商业地产存量。

  多地商业地产明显“供过于求”

  国家统计局数据显示,截至3月末,我国办公楼待售面积达3788万平方米,同比增长11.6%;商业营业用房待售面积达16014万平方米,同比增加6.2%。

  尽管供应量高企,但这并没有阻止各地对商业地产的开发热情。世邦魏理仕近日发布的《全球购物中心发展》报告显示,2016年全球新建成购物中心1250万平方米,增长11.4%。中国依旧是全球最活跃的市场,以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首,上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜单。

  报告同时显示,在全球购物中心项目开发呈现整体放缓、在建购物中心总面积下降22%的宏观环境下,中国的零售项目却开发热度不减。2016年,中国在建购物中心总面积录得1970万平方米,占全球总面积近六成。其中,深圳和上海未来供应总量最大,中国城市在全球十大在建购物中心面积排名中占据八席。

  记者近日在多个城市调查发现,很多城市的商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。以上海为例,今年一季度大量新增供应入市。上海中央商务区内有四个项目竣工,建筑面积共计约528600平方米。非中央商务区内则有七个项目竣工,建筑面积共计约442000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有上升。仲量联行数据显示,浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%,浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%;非中央商务区空置率更是上升4.5个百分点至22.5%。

  业内认为,随着国内经济步入“深度转型”,转为“中高速”增长,商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

  三大诱因致商业地产过剩

  传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为,其三大诱因在于:地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

  第一,受地方政府政绩冲动裹挟,商业地产供应量规划无序。

  近年来,地方政府为引进大的房地产企业,违规实施“税收奖励”或“零地价”现象非常普遍,如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策,导致当地土地资源早早透支。

  中城新产业董事长刘爱明认为,目前商业地产总量明显过剩而导致的“零租金”现象是一些地方政府需要检讨的,市场的本质是供求,用行政手段增加市场供给是不明智的。

  零点研究咨询集团董事长袁岳说,一些地方就以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

  华东一家房企的战略与投资管理部总监告诉记者,一些城市热衷建超高层建筑、“城市综合体”。受地方政绩冲动裹挟,该企业在不少地方建造了地标性建筑,有些项目根本不盈利,只是为了给地方领导脸上“贴金”。“此前地方政府承诺的税收补贴等优惠也由于政府换届后不认账了。”

  第二,对土地财政的惯性依赖,政府推地冲动转向商办。

  易居中国企业集团CEO丁祖昱认为,由于一些地方政府过度依赖土地财政,致使实体经济被边缘化,而由此带来的更糟局面是,一边是政府负债大幅上升,一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金,就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目,导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。

  鹏欣集团CEO姜雷说,出于经济增长和财政收入的双重考量和追求,地方政府的“卖地冲动”难减,有些地方财政支出过度依赖于土地财政,甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道。因此造成商业地产供应量规划无序,政府只知道推地、拍地,而很多开发商却并没有商业地产的开发经验。

  第三,官商勾结造概念,囤地坐等升值。近年来,养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷,一些开发商与地方政府联合起来造概念,实为囤地做“挡箭牌”。

  一位开发商告诉记者说,“商业地产的开发不只是一桩大的政绩,商业综合体建成后所带来土地升值,对就业和消费方面的促进以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。所以尽管建成后未必能够赚钱,在地方政府官员们看来,从总体效益来看仍是一笔赚得来的买卖。这就助长了开发商跑马圈地的现象。”

  在皖北某些工业园区,甚至出现“围墙里面土地荒,工业园区能放羊”的现象。在“征地-招商-闲置-征地”的恶性循环下,被蚕食的耕地越来越多。

  商业地产过剩困局亟待破解

  针对目前商业地产过剩的局面,专家建议,政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏,使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上,有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态,为创业者提供发展土壤。

  一是建议明确房地产规划,遏制地方政绩冲动。

  刘爱明认为,我国从中央层面到地方,均缺乏房地产行业规划。“建议中央考虑制定房地产行业十年规划。”

  上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说,应结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,理性发展大型商业地产项目,而不是拍脑袋决策,将其做成“政绩工程”,甚至催生新的商业地产泡沫。

  二是建议地方政府供地应减量提质。

  刘爱明认为,地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应,其应加强对商业地产结构的管理调控。地方应严控城市开发建设强度,对新增建设用地供应实行“硬约束”。更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度来调整土地利用结构,进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏,防止商业地产“一枝独秀”、“过度超前”。

  三是要改增量市场为盘活存量市场。

  部分基层官员认为,“挥霍”土地、囤地现象并非个例,在全国各地带有普遍性,需要对现有各种地产业态定期“体检”,挤出土地“泡沫”,并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。

  业内人士建议,对已被证明为不适合继续发展大型商业地产的项目,政府应研究促进土地的盘活利用,并推动创新商业形态,盘活现有的商业存量市场。中发集团董事长陈邓华建议,对于一些被实践证明不适宜的商业项目,应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。

  记者调查发现,连锁集中式长租公寓企业魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓利用市场上过剩商业地产,以及工业园区内的闲置物业资产,将其改造为新型企业“集体宿舍”,并引入公寓的产品和服务理念,不仅化解了商业地产资源过剩问题,也为企业带来住宿综合解决方案。

编辑:高韬
 相关新闻
 
友情链接: 一叶未知秋 鸿蒙之殇 变身死人哥哥 湛星传说 雅和俗 赛尔号之圣战铭碑 王者I世界 月之乱的无限旅程 神邸至尊 生死读档 阴阳医圣 降暗 来处如梦 设计奇侠传 死灵之门 长生之求 穿越之异能大陆再现情缘2 拯救圣女传 机械躯 TFBOYS似水流年的相遇 九天苍穹变 神冥世界 废弃都市,求生之路 事出彼岸 葬天演义 数学教师异界修真 烟花易冷寒易逝 龙云术士 太古神罚 钢筋丛林 亡灵战争血色黎明 像素世界大冒险 无双少主 恐怖漫言 万灭魔帝 尚品之鸿蒙大陆 木叶之负面大师 我欲成神归去 崩坏物语 神子之麒麟归来 银河征途 从零开始的道士生活 圣心道 我的傲娇小人鱼 火影之写轮眼的创世 罗马见闻录 重生在另一个世界 悠闲诸天 最强超神学院 当我变成丧尸以后 长腮的老人,龙龟和海兽的往事 精神游戏的反派行者 启剑 有间姻缘店 我们的少年时代之天赋少女 乱世战途 王土仙民 逍遥毒尊 醉魔刀 意阑珊诗杂韵 紫仑 二次元的游玩者 都市之阴阳永生 时间的证人 言寂 我的天道老爹 天闻纪录 北冥邪神 借魂记之血色高跟鞋 命运之冠位 妹控魔法师为什么老翻车 轮回之魔都尸潮 飞鸟与蜗牛 重生之绝世帝国 有鬼无序 万灵尘 混远道神 大概是重生了 血猎枪 寰宇最强者 老宅的异界征战 剑临天下 恐怖魔主 黑暗雇佣兵护女总裁 我的丑女同桌 洪荒之吾为赤霄 盛世艺人 我从美漫来 战魂:兵王之路 精灵宝可梦星雨 圣玄天下 烟雨重庆 御灵非我 万界至尊狂少 龙帝下凡 元素来我身边 双凡传 救世主之人族崛起 神童圣女 我们五兄弟 穿越通天万界 超级人生巅峰 从今天开始成为创世神 从狐妖小红娘开始拒绝 大界果 神级蛇王系统 系统破解器 我的无悔时代 盗墓之群鬼 火影之宇智波夏雪 求道在奇幻世界 纸牌姬 天荒圣剑 超能时间系统 主神空间目睹之怪现状 启元2020 农村秘闻 九天大陆修罗 天言:世无缺 洪荒之不死不灭 破碎星空万界巡回 随身带个战争系统 都市神罚至尊 炽羽记 网游之平行四界 轮回星门 忘晓 重启人生之高手归来 平凡的邂逅 莫名其妙爱我的人 月凌大陆 我本执着 武侠群英录 汗牛 宇宙弃婴 时间的影子 深渊的来访者 空沙行 灵极宇宙 仙魔灵妖传 爱到至深 众劫归 丧尸阎王爷 鸦羽之歌 人鬼契 阴阳指命符 小道不才 上有乌云下有雪 魔法创世神 异世界科学家 山海经之苦修人 来自殡仪馆的爱情 山崩海涸 星无 玄世幻 战火的星环 永道至尊 大唐盛史 持梦永恒之灵侠传 东王之死 千岁回流 异世之玩转人生 星之辉,月之华 西游之改天换命 穿越之我是混沌酱 南仙 困难度:普通模式 灵卦 棍道独尊 长灵密文 亚美斯特的故事 战灵仙武 足球操控者生涯 多线程世界 文明重置 秀丽的罗水河 孤独的进化之路 史上最强院长系统 炽蹋 百夫长的巫师之旅